又是一年中报季，各大房企陆续披露2025年半年报，地产黑马、在港上市的越秀地产，2025中报在8月25日盘后率先亮相。纵观这份财报，公司营业收入实现高两位数增长，半年数据就逼近500亿元，净利润受到行业毛利率下滑拖累，还是出现一定负增长。
由于房地产行业的特殊性，营业收入代表的是以往销售的结转。从今年上半年的最新销售情况看，越秀地产在百强房企销售额同比两位数下滑的情况下，也实现了11%的逆势增长，达到615亿元，年度销售目标达成“时间过半，任务过半”。
销售规模逆势增长，但越秀地产走的并非此前地产“大干快上”年代的高杠杆模式，其财务上保持了合理的负债水平、充裕的现金流，投拓上亦保持了稳健的节奏。近期，多家国际评级巨头对公司给出“投资级”的最新评级，评级展望为“稳定”。
飞瞰财金注意到，越秀地产逆势增长，从战略上可以说做对了两件事，一是布局往一二线核心城市走，二是产品往中高端走，这两者又可以说是相辅相成、有机统一。
营业收入大增34.6%
合同销售额增长11%
2025年上半年，全国房地产市场仍在调整与转型，正处在止跌回稳的关键阶段。
展开剩余83%根据国家统计局数据，1至6月份，全国新建商品房销售面积45851万平方米，同比下降3.5%，其中住宅销售面积下降3.7%；新建商品房销售额44241亿元，下降5.5%，其中住宅销售额下降5.2%。房地产开发投资增速等指标，则出现了两位数以上的下滑。
行业典型房企来看，情况并不比“大盘”好。中指院数据显示，2025年上半年百强房企销售总额同比下降11.8%，甚至逊于“大盘”。
此背景下，越秀地产交出营收和销售额双增长的“答卷”，可谓极其难得。今年上半年，越秀地产实现营业收入475.7亿元，同比增长34.6%；核心净利润15.2亿元、归母净利润13.7亿元；合同销售额615亿元，同比上升11%，在克而瑞的行业排名稳居第8位。
值得一提的是，自2021年三季度部分房企开始出险后，越秀地产的销售额和克而瑞排名持续保持上升势头，而不少房企的高点永远停在了2021年。具体看，越秀地产近四年又一期（2021年到2024年，及2025年中期）的克而瑞排名分别是第31位、第16位、第12位、第8位和第8位；销售额分别是1151.5亿元、1250.3亿元、1420.3亿元、1145.4亿元、615亿元。
但越秀地产实现规模和排名的逆势上升，完全没以往房地产高杠杆扩张时代的影子，财务上极为健康。
此次中报最新数据显示，截至2025年6月30日，越秀地产剔除预收款后的资产负债率仅为64.6%；净借贷比率仅为53.2%；在手现金446.4亿元，是短期债务的1.7倍，冗余空间甚大。越秀地产经营性现金流也保持净流入状态，上半年实现净流入41亿元，远高于当期净利润。
同时，越秀地产的债务结构进一步优化，有息负债规模控制在1038.6亿元，其中1年内短债占比仅24%；另外，公司加权平均借贷成本降至3.16%，同比下降41个基点，已经逼近最新一年期LPR（3%）。
就在此次中报发布前一天，国际三大评级机构之一的标普宣布，授予越秀地产投资级评级，评级展望为稳定。这是继今年6月惠誉上调其评级展望后，越秀地产再度获得国际评级机构的认可，也成为当前行业内唯一跻身标普投资级评级的地方性国企。
布局往核心城市走
上半年八成销售来自北上广
越秀地产销售逆势增长，一个重要原因是得益于其深耕一二线尤其是一线城市的战略。
半年报显示，越秀地产2025年上半年新增土储面积约148万平方米，全部位于一二线核心城市，其中68%位于一线城市。截至今年6月末，越秀地产总土地储备达2043万平方米，一二线核心城市占比达94%，其中半壁江山又是位于一线城市。
今年上半年，越秀地产的主要销售额同样来自一线城市，金额为495亿元，占总销售额的比重为80.5%。其中，北京贡献合同销售额197.2亿元，同比大幅上升255.1%，助力越秀地产晋升为今年上半年北京市场占有率最高的房企。同时，大本营广州仍然是越秀地产的主力粮仓，贡献了157.56亿元销售额，排名第二；上海也贡献了144.92亿元的销售额。
飞瞰财金注意到，越秀地产一线城市销售占比大幅提升并非偶然，一方面是执行既定战略，另一方面也可以说踩对了市场节奏。克而瑞数据显示，在经历近两年深度调整后，多数城市成交已跌至底部，而一线城市凭借强大韧性支撑市场。
首先，一线城市经济活力持续领跑全国，产业支撑强劲，人口吸引力不减；其次，政策层面给予一线城市更多支持，包括限购放松、首付比例下调等在内的利好措施，让一线城市需求得到有效释放，北上广深等城市在去年“9.26”新政后市场恢复尤为明显。
事实上，越秀地产深耕一线城市的战略，早在2021年地产行业开始调整之初便已开始实施，如今可以说迎来全面开花结果。彼时，越秀地产实现包括北京、上海在内的全国8城突破，此后在保持大本营广州频收优质地块基础上，持续深化在北京、上海的投拓。
至2024年，北京、上海对越秀地产的销售贡献已经明显显现，叠加在广州的固有优势，全年越秀地产一线城市销售贡献占比超过50%，金额近600亿元。而到了今年上半年，广州销售贡献基本稳住，北京、上海则可以说迎来了集中爆发，一举将越秀地产一线城市的销售占比拉高到八成。
产品往中高端走
“好房子”全面开花
越秀地产核心城市贡献增大的另一面，是其积极把握新周期市场结构变化趋势，提升产品力，布局核心城市中高端改善产品。今年初，越秀地产在上海发布“4×4好产品理念”，不仅被行业认为是“好房子”的引领标准，多个高品质项目销售表现更是突出。
其中，北京海淀和樾望云、和樾玉鸣双项目2025年开盘劲销152亿元、上海静安天玥项目开盘即售罄，销售额达23亿元；广州大本营“广府系”珑悦西关、熙悦江湾等项目热销频现、先锋系产品东山云起项目开盘去化近9成，各地“好房子”可谓全面开花。
体现在年报上，越秀地产的销售均价从2024年中期的29500元/平方米提升至42100元/平方米，约是行业均值的2.5倍。
不可否认，政策红利叠加金融周期敏感度低的高净值客户群体主要在一线城市，高品质的产品又迎合了这些群体的需求，进一步推高了中高端住宅的成交热度。
事实上，2025年被称为“好房子”元年，许多头部房企升级产品体系，推出自家的好房子标准。除了越秀地产的“4×4好产品理念”，招商蛇口也推出了“招商好房子”技术体系，中海发布了LivingOS系统，华润置地发布“三好十二优”产品体系，均旨在产品力上取得突破。
不过，虽然主流房企大都在重仓一线城市，也在推出“好房子”，但要获得持续成功，却并非易事，至少需要同时具备三大优势：一是低成本的资金、充裕的现金流，支持在一线城市持续投拓发展；二是过硬的产品力，有市场验证过的产品IP、标杆产品系；三是已经形成“拿地-销售-拿地”的持续良性闭环，能做到滚动开发。
无疑，经过多年的努力，在房地产行业新发展阶段，越秀地产一二线核心城市的“好城市+好房子”模式，已经全面跑通。
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